政策高压市场透支 10月上海楼市进入降价调整期


ʱ䣺2019-10-21

  春节之后,上海(楼盘)商品住宅市场成交量价迅速回升,从市场去化压力来看,同策咨询研究部数据显示,截止2016年3月21日,上海市商品住宅库存量已经降至849.78万平方米,由于去年下半年至今市场成交量及去化速度维持相对高位,市场去化周期已经缩短至6.02个月(按照3个月移动存销比计算),单纯从指标意义上来看,短期内上海商品住宅基本面已经呈现快速反弹态势。

  在这个阶段,“两会陈政高部长、韩正书记发话调控一线城市楼市(韩正书记针对的是上海),政府相关部门也在密集调研上海楼市的走向,同时,政府也在储备相关调控政策,这让上海楼市的未来走势显得扑朔迷离。那么,2016年二季度以后上海商品住宅市场走势如何?会不会像2015年下半年或者今年一季度那样火爆?

  从上海商品住宅交易量来看,同策咨询研究部数据显示,上周(3月14日-3月20日)上海商品住宅成交面积48万平方米,连续第三周维持50万平方米左右/周的成交量!按照这样的市场去化速度,预计3月份“小阳春”上海商品住宅成交量会突破230万平方米!!这个成交量是前所未有的!3月份“小阳春”变成名副其实的“大阳春”!

  那么,这是否说明上海楼市会继续像2015年下半年或者今年一季度那样火爆?

  显然,不是!自“两会”陈政高部长、六合凯哥高手论坛中国客车网动力调查,韩正书记发话调控一线城市楼市(韩正书记针对的是上海)后,市场感觉政策不妙,政策从严预期加强!上海楼市拼命跑量,走为上啊,接下来就是这个行情!!由此可见,当前市场表现火热的局面是暂时的,后续市场或因为现在市场高位放量而进入深度的市场调整期。

  同策咨询研究部数据显示,2016年1-2月上海商品住宅成交面积分别为134万平方米、79万平方米,截止3月21日,3月份上海商品住宅成交量已高达136万平方米,预计3月上海商品住宅成交量会突破230万平方米。温泉新都孔雀城美心灵服务客户为美好而来天下。按照这样的预估值来计算,2016年一季度上海商品住宅成交量将超过440万平方米,这也是历史上前所未有的!

  自此,大家不要忘记,今年一季度的上海商品住宅超过440万平方米的成交量是在去年1500万平方米高位基础上继续放的量。这说明了什么?市场继续想好吗?

  显然,不是!众所周知,2015年上海商品住宅成交量高达1500万平方米,已经透支了市场需求。按照2010-2014年平均1000万平方米左右的成交量计算,2015年上海楼市已经透支了500万平方米的成交量。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,春节之后,上海楼市本来即将进入自发的市场调整期,然而,央行降准0.5%,财政部新政也发布,再加上开发商的营销操作,市场迅速回升,甚至市场出现“恐慌性”购房与“日光盘”频现的局面。从成交数据来看,今年一季度商品住宅成交量就超过440万平方米,市场继续放量。至此,本来该来的市场调整期被政策面的利好打断了,市场调整期只能延后。

  但是,这并不是市场继续好转的表现。因为在2015年市场成交量已经透支的继续上今年一季度继续透支,这意味着市场透支的力度再度放大,这也意味着一旦市场调整期来临,调整的幅度也会相对较深,大幅“降价潮”也会因为这轮市场需求的透支而来临。

  从调整期到来的时间来看,06693宝贝二坛,由于市场需求的透支与政策面的从严预期,2016年二季度上海楼市将呈现供求博弈的特征,“量跌价稳”将是整体二季度趋势(尽管一季度市场仍然继续高位放量),同时,下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临,在成交量出现下滑的市场背景下,个案价格有可能会在下半年出现下调,尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘极有可能率先降价。届时,如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”,那么,098520.com,房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面,企业的资金面也会因此遇到问题。

  首先,为什么是10月份上海楼市开始“大幅降价”?同策咨询研究部总监张宏伟认为:

  第一、政策面从严预期明显,政策面落地也就是3月底的事情,政策面可能涉及到限购严格执行、二套房贷政策收紧、二手房交易政策收紧、高端楼盘预售许可证从严、中介行业监管的加强等等。这些政策面会对上海楼市调整期的到来起到助推作用。

  同策咨询研究部数据显示,历次上海楼市调控政策面从从严开始的月份计算,大约7个月左右时间上海楼市的成交量将跌入低谷期,从这个时间点来判断的线月份刚刚是楼市成交量跌入低谷期的时间段,因此,在10月份为了激活市场成交量,或者部分房企因为资金面的问题,上海楼市势必会出现“降价”甚至“大幅降价”以价换量的局面。

  第二,2014年以来上海土地市场“地王”频现,到今年下半年这个时间段,也刚刚好是这些“地王”们入市的时间点。从这些“地王”们的定价来看,势必是冲着上海楼市价格继续上涨而来的,然而,在这个时间点让这些“地王”们失望了,按照上面的分析,这个时间点刚刚又是市场调整期,下半年这个时间将无法支撑这些“地王”们的预期入市价格,因此,“地王”们的日子也一定不会好过,在下半年,“地王”们的项目也一定是率先降价销售的,或者低价入市销售的。

  第三,在历年的第四季度,往往是开发商们尤其是品牌开发商们冲刺销售业绩的阶段,按照上述分析,10月份上海楼市将进入市场成交量的低谷期,那么,对于上海的开发商们来讲,在冲刺销售业绩的时候市场“哑火”了,想当然的,这些开发商不会坐以待毙,降价甚至“大幅降价”或低价入市成为它们冲刺销售业绩的最直接的手段,因此,从10月份开始,由于开发商冲刺销售业绩的因素驱动,这个时间段必然会出现“降价”甚至“大幅降价”的现象。